부동산 재산세 세율기준 및 계산방법

부동산 보유세란? 

일반적으로 부동산을 소유하게 되면 보유세가 나온다. 부동산 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있으며 재산세는 부동산을 보유한 모든사람에게 나오며 종합부동산세는 일정기준 이상의 부동산을 소유한 사람에게 부과 된다. 

 

재산세와 종합부동산세의 차이

예전에는 보유한 부동산에 대하여 재산세, 토지에 대하여는 종합부동산세가 부과 되었으나 2005년 부터는 주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세(일정기준금액이상시)가 부과 된다. 

그리고 종합부동산세는 국세에 해당되며 재산세는 지방세에 해당하며 종합부동산세는 농어촌특별세, 재산세는 지방교육세, 도시지역분(예전 도시계획세)가 덧붙여 부과 됩니다. 

재산세와 종합부동산세 모두 6월 1일 기준으로 과세되며 종합부동산세의 경우 12월에 납부하며 재산세의 경우 7월과 9월 1/2씩 나누어 내게 되며 재산세액이 10만원 이하인 경우 7월에 전액 고지 할 수 있습니다. 

 

재산세 계산방법 

재산세를 산정하기 위해서는 먼저 공시지가를 알아야 합니다. 

공시지가는 국토교통부 사이트에서 확인이 가능합니다. 

www.realtyprice.kr

 

모든세금은 과세표준과 세율만 알면 구할 수가 있다고 합니다. 

먼저 세율을 확인해 보겟습니다. 

그리고 위의 세율을 통해 아래 계산식을 사용하면 재산세 부과 총액을 구할수 있습니다. 

[과세표준] = 공시지가 * 공정시장가액비율 60%

1. 재산세 = 과세표준 * 세율
2. 지방교육세 = 재산세 * 20%
3. 도시지역분 = 과세표준 * 0.14% 
4. 재산세 부과 총액 = 1. 재산새 + 2. 지방교육세 + 3. 도시지역분

그러면 공시지가가 4억 인집의 재산세를 한번 구해 볼까요? 

먼저 과세표준을 구하면 4억 * 60% = 2억 4000만원이 됩니다. 

세율을 적용할때 여기서 주의 할점은 "1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하" 구간에 해당하므로 0.25%를 적용하는게 아니라 6000만원 까지는 0.1% + 9000만원은 0.15% + 9000만원은 0.25%를 적용해서 구해줘야 합니다. 

그래서 복잡하기 때문에 세율을 곱한다음 누진공제액을 빼면 쉽게 구할 수 있습니다. 

재산세 = 24000만원 * 0.0025 - 18만원 = 42만원

 

이제 위에 나와있는대로 그대로 적용하여 계산해보면 아래와 같이 나옵니다. 

[과세표준] = 40000만원 * 0.6 = 24000만원

1. 재산세 = 24000만원 * 0.0025 - 18만원 = 42만원
2. 지방교육세 = 42만원 * 0.2 = 8.4만원 
3. 도시지역분 = 24000만원  *0.014 = 33.6만원
4. 재산세 부과 총액 = 42만원 + 8.4만원 + 33.6만원 = 84만원 

재산세 세부담상한제란?

실제로 재산세를 내려고 계산해보면 위의 계산으로 나온것과 차이가 있음을 알 수 있습니다. 

이는 세부담상한제로 인해 세금이 덜 나와서 그런것 인데요 부동산가격 급등으로 세부담이 증가하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 이런 부분을 위해 만들어진 제도 이며 아래와 같은 기준으로 전년대비 해서 상한 기준 까지만 부과 됩니다. 

 

 

위에서 계산한 공시지가 4억 짜리집이 올해 84만원 재산세가 부과 되었다면 

내년에는 공시지가가 많이 오르더라도 84+(84*0.1)=92.4만원 이상은 나올 수 없을 것 같네요