2020년 부동산 양도소득세 기준정리

양도소득세란?

우리가 주택을 매매한 후 기존에 샀던 가격보다 가격이 올라서 더 높은 가격에 팔면 차액이 발생합니다. 그 차액을 양도소득이라고 생각하면 되고 양도소득세를 계산하는 방법은 복잡 하지만 간단하게 세율과 기준에 대해 정리해 봅니다.

 

국세청 사이트에 가면 아래와 같이 정의가 되어있네요 

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

양도소득세의 특징 

1. 양도소득세는 소득세 종류 하나로 분류과세 대상이다. 

- 소득세의 종류에는 총 8가지가 있다. 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타, 그리고 퇴직, 양도세가 있으며 이자에서 기타까지는 종합과세 대상이며, 퇴직과 양도소득세는 분류과세 대상이다. 종합과세대상은 6개의 소득을 종합 합산해서 세금이 메겨지며, 분류과세는 별도로 각각 계산한다.

 

2. 양도란 매도나 교환 등의 형태를 불문하고 유상거래여야만 한다. 

유상거래가 아닐경우 증여, 상속에 해당한다. 

 

3. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 된다.

 

4. 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다. 

 

5. 과세대상은 법에 나와 있는 대상에 한정하며 모든 대상에 대해 부과되는 것이 아니다. 

 

양도소득세 대상

모든자산이 양도소득세 과세대상이 되는 건 아닙니다. 자세히 들어가면 더 복잡하지만 간략하게 양도소득세 과세대상이 되는 자산에 범위는 아래와 같습니다. 

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식 등	상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장주식 등 * 주식 등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권․회원권, 특정주식, 부동산 과다보유 법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	･(국내) 모든 주가지수 관련 파생상품(’ 19.4.1. 이후)(’19.4.1.이후) *코스피200선물·옵션(미니포함*코스피 200 선물·옵션(미니 포함), 코스피200 주식워런트증권(ELW), 코스닥150 선물·옵션 등 ･(국외) 장내 및 일부 장외상품 등

 

기본세율 

양도소득세 흐름을 이해하기 위해서는 기본세율을 알아야 합니다. 

2021년 02월부터는 세율구간이 더 확대된다고 하네요 아래 표를 참고하시기 바랍니다. 

 

양도세액 계산 흐름도 

먼저 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 빼면 양도차익이 나옵니다. 

양도차익에서 장기보유공제, 기본공제를 빼면 과세표준이 나옵니다. 

과세표준에 따라 위의 표를 참고하여 세율을 곱하면 산출세액이 나오고요 거기서 세액공제와 감면세액을 빼면 자진 납부할 세액이 나오네요 ㅎㅎ

먼가 근로소득세의 연말정산만큼이나 복잡한 것 같은데 아래 그림을 참고하시면 개요를 이해하시는데 도움이 될 것 같네요 

거주기간별 세율

그리고 거주기간 별 세율을 알아야 하는데요

2021년 6월을 기준으로 해서 1년 미만 거주하는 경우 양도세율이 70%, 2년 미만 거주하는 경우 60%이며 2년 이상 보유하여야 기본세율을 적용받을 수 있습니다. 

아래 개정된 내용의 표를 참고하시기 바랍니다. 

 

1 주택자 비과세 기준

[1 주택자 비과세 기준]

비조정지역 : 1주택 취득 후 2년을 보유하면 비과세 대상이 된다. 

조정지역 : 1주택 취득 후 2년 보유+거주하면 비과세 대상이 된다. 

 

[일시적 2 주택자 비과세 기준] 

기본조건 : 1 주택 취득 후 1년후에 2번째 주택을 취득하여야 한다. 

비조정지역 : 2번째 주택 취득 후 3년 이내에 처분하여야 한다. (+1번 주택 2년 보유)

조정지역 : 2번째 주택 취득후 1년 이내에 처분 하여야 한다. (+1번주택 2년 보유+거주)

 

다주택자 중과세 기준 

2 주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과 및 장기 보유 특별공제 적용 배제된다. 

(현재 3년 이상 보유 시 보육기간에 따라 양도차익의 10~30% 공제됨)

 

아직도 부부공동명의를 하면 양도세 절세가 될까?

물론이다. 양도소득세의 경우 인별 과세이기 때문에 양도소득금액을 반으로 나누면 세율구간 자체가 달라져서 낮은세율로 각각의 금액에 적용되기 때문에 일반적으로 1인명의로 할때보다 세금이 적게나온다. 

참고로 종합부동산세의 경우도 인별 과세이며, 취득세와 재산세는 부동산 기준이므로 공동명의를 하더라도 동일한 세금이 책정된다. 

비과세 혜택을 충족하기 어려운 경우, 기본세율을 적용받는 상황인 경우 부부공동명의가 절세 방법이 될 수 있다. 

부부가 아닌 사람과 공동명의로 주택을 취득후 양도시 동일하게 세율이 적용될 수 있으나 부부공동명의경우 1세대 1주택 보유로 산정이 되지만, 부부가 아닌경우는 각각 1주택 보유로 산정이 되기때문에 주택 보유숫자 산정에서 불리 할 수 있다.